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商品房预售制度弊端:业主几乎承担全部交房风险

2019年09月09日 14:43来源:未知手机版

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商品房预售之争:业主几乎承担全部交房风险,门槛亟需提高

澎湃新闻记者 计思敏 来源:澎湃新闻

9月25日,《西安日报》报道,西安市房管局对近期作出行政处罚决定的项目名单进行了公示,西安三家房地产项目因无证售房被处罚,总计罚款总额910万元。

上述被行政处罚的3个楼盘均为“未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房”。尽管管理部门对无证售楼进行了处罚,但商品房预售制度也暴露出了不少问题。

近日,广东省房地产协会的一份《通知》将商品房预售制度再次推向存废之争。

商品预售确存弊端

9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

《通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

尽管广东省房协相关人士表示目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。但市场上对于商品房预售制度的讨论再次热烈,且预售制度带来的弊端也确实存在。

“我们代理的房地产纠纷案件中,有一部分就和预售制度有关。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧说道。

在郭韧看来,商品房预售制度有其有利的一面,但也存在一些问题。弊端之一,即一旦预售,很多开发商在拿到房款后如果怠于行使职责的话,对于交房时间及房屋质量就没那么重视了。

“最近我们碰到的案件是,已经五六年了房子到现在都没有办出产证,按照合同开发商早已违约,但开发商约定了非常低的违约金,一旦违约不是以日息结算,而是仅约定万分之几”。

还有一些案件是,很多预售房屋开发商的开发贷款尚未还完,但小业主已经去办理了银行的个人抵押,如果开发商有逾期或者资金链断裂无法归还开发贷款时,小业主拿到房子以及获得产证都会发生一定的风险。

分析人士表示,从目前的预售制度来看,由于小业主在前期已经付清了全部房款,等于承担了几乎所有的风险,后期一旦交房发生质量问题甚至收不到房,维权成本非常高。

中国人大网上一篇题为《谈商品房预售有关法律问题》的文章指出,商品房预售是房屋买卖的重要形式,在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。

商品房预售制度再陷存废之争

所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年,并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

商品房预售制度设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期,来缓解房地产行业的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。

在业内人士看来,过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷也让购买者付出了不小的代价。

此次,广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

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